분양가 상한제 개편 내용 정리

■ 분양가 상한제

국토교통부령에서 분양가를 정하는 기준 이하로 설정하는 제도. 아파트 분양할 때 상한선 두고 가격을 정하는 제도.

2019년 하반기부터 민간 아파트에도 적용하기 시작했다. 서울 18개 구, 경기 3 개시 지역에 분양가 상한제를 적용하였고 계도기간을 거쳐 20년 07월 29일부터 본격적 시행했다. 적정 수준의 가격으롯 부담 없이 내 집 마련을 할 수 있는 장점이 있다.

분양가 상한제는 근래에 생긴게 아니라 1977년도 첫 시행 후 폐지와 부활이 여러번 반복되었다.



분양가 책정 = '택지비 + 건축비'로 산정 후 공급 가격, 감정평가액 등 택지 가산비를 더해 국토부에서 최종 결정


- 택지비 = 감정평가액 + 택지 가산비 : 인증된 전문가(택지비 검증위원회 신설)가 실시한 감정평가액에 시설 설치비, 택지비, 기간 이자 등의 가산비를 더한 내용


- 건축비 = 기본형 건축비 + 건축가 산비 : 6개월마다 물가변동을 고려해 조정되는 건축비에 추가 공사 비용 및 보증 수수료 등의 가산비를 합산한 비용

출처 pixbay

■ 분양가 상한제 개편 정리

 

1. 택지비 검증위원회 신설, 감정평가 가이드라인 및 부동산원 검증 기준 구체화

 

기존에는 택지비 감정평가를 부동산원 단독 심사로 진행되었고 비공개였다. 그러다 보니 시세보다 낮게 책정되는 경향이 있고 불투명성 문제가 붉어져 택지비는 인증된 검증기관에서 심사할 수 있도록 검증위원회를 신설하는 규정이 생겼다.

 

2. 필수비 확대

 

기존 아파트 재건축사업에서는 필수비가 가산비에 반영되지 않았지만 이제는 필수비(주거이전비, 영업손실보상비, 명도소송비, 이주비에 대한 금융비, 총회운영비)도 가산비에 반영되어 분양가 적용 예정이다.

 

3. 기본형 건축비(자재값) 확대, 현실화

 

기존 자재값은 매년 3,9월 정기 고시를 하지만 하루하루 상승, 하락폭이 큰 자재들에 대해서는 따로 지정해 비정기 조정할 수 있는 제도가 있었다. 기존 비정기 조정 자재 4가지(레미콘, 철근, PHC파일, 동관)에서 PHC파일, 동관은 빠지고 추가로 3가지(창호유리, 강화마루, 알폼)를 포함시켜 총 5가지 주요 자재 주요 자재가 확대되었다.

출처 pixbay

 

그 외 실거주 요건 완화

 

기존 최초 입주일부터가 아니라 상속이나 증여, 양도 등이 이루어진 시기부터 실 거주 의무기간이 적용되기에 기존보다 한층 완화된 편이다(기존은 보다 저렴한 시세로 공급이 이루어져 2년~5년까지 실거주 의무 적용되었고 그 때문에 실질적 매매거래가 활발하게 진행되지 못하는 역효과가 발생했다). 규제지역 내 주택구입을 목적으로 주담대를 받으면 기존 주택 처분을 6개월 이내로 했으나 이제 2년으로 변경되었고 조정대상지역 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건도 면제되고 신규주택은 전입의무 폐지로 매매 활성화가 기대된다.

---

 

출처 pixbay

향후 시장을 바라본다면

1. 전월세 매물 물량 증가 : 분양가 상한제 실거주 의무기간 확대로 다주택자는 실거주 대신 전, 월세로 돌릴 가능성이 크다. 따라서 전, 월세 매물이 증가될 가능성이 크다
2. 책정 방식 개정에 따른 분양가 상승
건설 자재비가 인상되고 분양가 책정되는 방식도 기존과 달라져 최초 공급가는 높아질 것이지만 개편되어 완화가 되는 부분도 있으니 세심하게 장, 단점 잘 따져 주택계획을 세우면 내 집 마련의 꿈을 이뤄보자